Aprende antes de decidir
¿Compensa alquilar e invertir el dinero de la entrada?
Alquilar e invertir la entrada puede generar más patrimonio que comprar, pero depende del alquiler, de los gastos de propiedad, de los años y del rendimiento de la inversión. La comparación debe conservar el mismo capital inicial y contar lo que cada alternativa permite invertir mes a mes.
Por Alquilar vs comprar · Método y límites · Todas las guías
Revisión de fuentes oficiales: .
Qué dinero puedes invertir si no compras
No es únicamente el 20 % que a menudo se asocia a la entrada. También conservas los impuestos y los gastos de adquisición que no pagas al seguir de alquiler. Antes de invertir, separa el fondo para imprevistos y los pagos que necesitarás pronto: una cartera con riesgo no sustituye a un colchón disponible.
En esta comparación se estudia un capital destinado a la decisión de vivienda. El fondo de emergencia quedaría fuera de ambas alternativas. Si todo tu ahorro es necesario para comprar, revisa primero cuánto dinero necesitas para la entrada, los impuestos y los gastos.
Ejemplo: una casa de 250.000 € frente a un alquiler de 1.100 €
- Vivienda usada en Madrid
- 250.000 €
- Capital inicial de cada escenario
- 80.000 €
- Alquiler equivalente inicial
- 1100 €/mes
- Financiación / plazo hipotecario
- 80 % / 30 años
- TIN fijo / horizonte
- 2,9 % / 20 años
Ver todos los supuestos para reproducir el ejemplo
- Revalorización: 2,5 % anual; inversión: 5 % anual antes de impuestos; crecimiento del alquiler: 2,5 % anual.
- Comunidad: 80 €/mes; IBI: 450 €/año; seguro: 250 €/año; mantenimiento: 0,5 % anual sobre el valor de la vivienda; otros gastos: 0 €.
- Inflación de gastos fijos: 2 % anual; costes de venta: 3 % sobre el valor final.
- Se aplica el tipo general de ITP de Madrid sobre el precio, sin bonificaciones y suponiendo que no hay una base fiscal superior. Los gastos de adquisición son estimaciones de la calculadora. Incluyen tasación y una provisión de gestoría de compra.
- El 19 % sobre ganancias de las carteras es una simplificación del modelo, no la escala fiscal del ahorro de 2026. No se calcula individualmente el IRPF ni la plusvalía municipal de la venta de la vivienda.
- Ambos escenarios invierten al mismo rendimiento. Quien desembolsa menos cada mes invierte la diferencia. Cifras nominales, sin descontar inflación; rentabilidades constantes hipotéticas, sin volatilidad ni comisiones de inversión separadas.
- Entrada del comprador
- 50.000 €
- Impuestos y gastos estimados de adquisición
- 17.275 €
- Cartera inicial del comprador tras la compra
- 12.725 €
- Cartera inicial del inquilino
- 80.000 €
Ambos parten de 80.000 €. El comprador no pierde la entrada: la transforma en vivienda, con una deuda asociada. Los impuestos y gastos sí reducen el patrimonio inicial. El inquilino conserva el capital financiero y debe pagar su alquiler.
La diferencia mensual también se invierte
Cada mes se compara el alquiler con la cuota hipotecaria más comunidad, IBI, seguro, mantenimiento y otros gastos del propietario. Quien desembolsa menos invierte la diferencia. El comprador también puede acumular una cartera: no se reserva ese beneficio exclusivamente al inquilino.
Amortizar principal reduce deuda; pagar intereses no. Por eso sumar todas las cuotas y compararlas con los alquileres no basta. La explicación de los gastos de comprar y mantener una vivienda separa desembolso y coste.
Qué cambia con la rentabilidad y el horizonte
| Rentabilidad anual de inversión | A 5 años | A 10 años | A 20 años |
|---|---|---|---|
| -2 % | +40.074 € | +118.612 € | +322.862 € |
| 0 % | +33.757 € | +107.329 € | +308.235 € |
| 3 % | +25.263 € | +89.971 € | +276.108 € |
| 5 % | +19.017 € | +75.465 € | +239.852 € |
Un signo positivo favorece comprar y uno negativo favorece alquilar. Son escenarios matemáticos, no previsiones ni resultados con probabilidades asignadas. La misma rentabilidad se aplica a las carteras de ambos; el impuesto simplificado se descuenta al liquidar.
El escenario del 0 % conserva el ahorro y las aportaciones, aunque no generen rendimiento. No representa gastarse la entrada. Tampoco un rendimiento negativo constante reproduce las subidas y caídas de una inversión real.
Cuándo deja de ser una comparación realista
Si en la práctica gastas el capital o no haces las aportaciones mensuales, el patrimonio de la alternativa de alquiler será menor que el calculado. Si el comprador tampoco ahorra sus diferencias favorables, su cartera será menor. El hábito de ahorro importa tanto como el rendimiento introducido.
La CNMV explica que hay que revisar política de inversión, riesgo, comisiones, liquidez y horizonte del producto. Aquí la rentabilidad es un supuesto constante después de costes de inversión y antes del impuesto simulado; no se modelan volatilidad, restricciones de reembolso ni cambios fiscales.
La venta de la vivienda también tiene límites: se descuenta un porcentaje de gastos, pero no se liquidan individualmente IRPF ni plusvalía municipal. Una ventaja pequeña puede desaparecer con gastos reales distintos.
Preguntas frecuentes
¿Puedo usar una rentabilidad histórica de bolsa?
Puedes probarla como hipótesis, pero no convertirla en rendimiento garantizado. Incluye escenarios desfavorables y considera si soportarías una caída cuando necesitas recuperar el dinero.
¿Y si puedo comprar sin hipoteca?
La alternativa de inversión sigue existiendo, aunque desaparezcan los intereses hipotecarios. La guía de comprar al contado o seguir de alquiler estudia esa decisión con suficiente capital en ambos escenarios.
¿Es lo mismo que amortizar o invertir?
No. Aquí decides si compras. Si ya tienes el préstamo, consulta amortizar hipoteca o invertir. Si aún eliges financiación, compara 20 o 30 años invirtiendo la diferencia.