¿Te compensa más alquilar o comprar?
Compara ambos escenarios teniendo en cuenta hipoteca, impuestos, gastos, inversión alternativa y el tiempo que piensas vivir en la vivienda. Sin registro y con todos los supuestos a la vista.
Calculadora
Escenario más favorable a 20 años, con tus supuestos
Comprar
Quien compra acaba con 239.852 € más de patrimonio neto. Con estos supuestos, comprar supera a alquilar a partir de los 3 años y se mantiene por delante hasta los 20 años.
- Patrimonio comprando
- 426.985 €
- Patrimonio alquilando
- 187.134 €
Patrimonio neto a lo largo del tiempo
El comprador empieza por detrás porque impuestos, gastos de compra y costes de venta no se recuperan. Cada mes amortiza deuda y su vivienda se revaloriza un 2,5 %; el inquilino invierte lo que no gasta al 5 %.
- Necesitas para comprar
- 67.275 €
- Cuota de la hipoteca
- 832 €/mes
- Comprar frente a alquilar, el primer mes
- −25 €/mes
- Intereses pagados
- 86.415 €
- Hipoteca pendiente al final
- 86.624 €
- Alquiler pagado en total
- 337.189 €
La distancia entre ambas áreas es el patrimonio inmobiliario del comprador antes de costes de venta. Al final del periodo la vivienda valdría 409.654 € y quedarían 86.624 € de hipoteca.
Por qué comparar cuota con alquiler no basta
Una cuota de 830 € frente a un alquiler de 1.100 € parece una decisión fácil. Pero esa comparación ignora lo que ocurre con el dinero antes, durante y después.
La cuota no es un coste entero
Parte de cada cuota amortiza deuda y se convierte en patrimonio. Solo los intereses se pierden. En una hipoteca al 3 % a 30 años, el primer mes casi el 60 % de la cuota son intereses; el último, casi nada.
La entrada tiene coste de oportunidad
Quien compra inmoviliza la entrada, los impuestos y los gastos. Quien alquila puede invertir ese mismo dinero. A veinte años, la diferencia entre un 2 % y un 6 % de rentabilidad cambia la conclusión.
Ser propietario cuesta cada mes
Comunidad, IBI, seguro, derramas y averías no aparecen en la cuota. Suelen sumar entre un 1 % y un 2 % del valor de la vivienda al año, y suben con la inflación.
El tiempo lo decide casi todo
Los gastos de compra y venta se pagan una vez. Cuantos más años se repartan, menos pesan. Por eso comprar suele perder en horizontes cortos y ganar en los largos.
Cómo funciona el cálculo
- 1Ambos escenarios parten del mismo capital. El comprador paga entrada, impuestos y gastos; el inquilino invierte todo.
- 2Mes a mes se calcula lo que desembolsa cada uno: cuota más gastos del propietario frente a alquiler. Quien gasta menos invierte la diferencia.
- 3La vivienda se revaloriza, la deuda se amortiza, el alquiler sube cada año y las inversiones rinden según los supuestos que elijas.
- 4Al final del periodo se compara el patrimonio neto: vivienda menos costes de venta y deuda más inversiones, frente a las inversiones del inquilino.
Lo que más mueve el resultado
Por este orden: los años que te quedes, la revalorización de la vivienda, la rentabilidad de la inversión alternativa, el tipo de interés y la relación entre precio y alquiler. Cambios de un punto en revalorización o rentabilidad pueden invertir la conclusión. La sección «¿Qué cambiaría la conclusión?» del resultado te dice exactamente en qué umbral ocurre con tus datos.
Limitaciones
La simulación usa tasas constantes: no hay ciclos inmobiliarios ni caídas de bolsa. Aplica los tipos generales de ITP, IVA y AJD de cada comunidad, sin las reducciones por edad, familia numerosa o discapacidad. Supone hipoteca a tipo fijo, alquiler de una vivienda equivalente y que la ganancia por vender la vivienda habitual se reinvierte y queda exenta. No considera el valor no financiero de ser propietario, ni el riesgo de que te suban el alquiler o no te renueven.
Preguntas frecuentes
Las dudas habituales sobre cómo funciona la comparación y qué supuestos hay detrás.
Aprende antes de decidir
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