Aprende antes de decidir
Comprar una casa al contado o seguir de alquiler: cómo comparar el patrimonio
Comprar al contado elimina la cuota y los intereses hipotecarios, pero inmoviliza dinero que podrías conservar e invertir mientras alquilas. Para decidir, compara el patrimonio de las dos alternativas con el mismo capital, los mismos años y los gastos reales de la vivienda.
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Revisión de fuentes oficiales: .
No pagar hipoteca no significa vivir sin costes
El comprador al contado paga el precio completo, los impuestos y los gastos de compraventa. Después sigue asumiendo comunidad, IBI, seguro, mantenimiento y posibles derramas. Si vende, el importe anunciado tampoco equivale al efectivo que obtiene.
Quien alquila conserva el capital, paga una renta y se expone a las condiciones de renovación o de un futuro cambio de vivienda. La elección combina números con estabilidad, flexibilidad y liquidez; este ejemplo solo calcula la parte patrimonial bajo sus hipótesis.
Ejemplo calculado: comprar sin financiación
- Vivienda usada en Madrid
- 250.000 €
- Capital inicial de cada escenario
- 280.000 €
- Alquiler equivalente inicial
- 1100 €/mes
- Financiación / plazo hipotecario
- 0 % / 30 años
- TIN fijo / horizonte
- 2,9 % / 20 años
Ver todos los supuestos para reproducir el ejemplo
- Revalorización: 2,5 % anual; inversión: 5 % anual antes de impuestos; crecimiento del alquiler: 2,5 % anual.
- Comunidad: 80 €/mes; IBI: 450 €/año; seguro: 250 €/año; mantenimiento: 0,5 % anual sobre el valor de la vivienda; otros gastos: 0 €.
- Inflación de gastos fijos: 2 % anual; costes de venta: 3 % sobre el valor final.
- Se aplica el tipo general de ITP de Madrid sobre el precio, sin bonificaciones y suponiendo que no hay una base fiscal superior. Los gastos de adquisición son estimaciones de la calculadora. Sin financiación no se añaden tasación hipotecaria ni provisión de gestoría; añade aparte cualquier trámite de compra que contrates.
- El 19 % sobre ganancias de las carteras es una simplificación del modelo, no la escala fiscal del ahorro de 2026. No se calcula individualmente el IRPF ni la plusvalía municipal de la venta de la vivienda.
- Ambos escenarios invierten al mismo rendimiento. Quien desembolsa menos cada mes invierte la diferencia. Cifras nominales, sin descontar inflación; rentabilidades constantes hipotéticas, sin volatilidad ni comisiones de inversión separadas.
- Precio pagado al contado
- 250.000 €
- Impuestos y adquisición sin tasación hipotecaria
- 16.575 €
- Dinero invertido que conserva el comprador
- 13.425 €
- Dinero invertido que conserva el inquilino
- 280.000 €
- Cuota hipotecaria
- 0 €
Los 280.000 € son el capital destinado al análisis, con un fondo para imprevistos fuera de ambas alternativas. No se compara un comprador con 280.000 € y un inquilino sin ahorro. El motor no añade intereses ni tasación hipotecaria cuando la financiación es cero.
El comprador puede invertir lo que deja de pagar de alquiler
La cuenta tampoco consiste en hacer crecer la cartera del inquilino y dejar al comprador sin ahorro mensual. Al no tener cuota, el comprador puede desembolsar menos que el inquilino e invertir la diferencia entre alquiler y gastos de propiedad. Si en algún mes ser propietario cuesta más, la aportación favorable corresponde al inquilino.
Al final se compara vivienda menos gastos estimados de venta más cartera del comprador, frente a cartera del inquilino. Ambas carteras descuentan el impuesto simplificado sobre ganancias. La vivienda se valora como si se vendiera para facilitar la comparación, aunque tu intención sea conservarla.
Patrimonio en una misma fecha
| Horizonte | Comprando | Alquilando | Comprar − alquilar |
|---|---|---|---|
| 5 años | 350.480 € | 342.661 € | +7819 € |
| 10 años | 471.805 € | 422.633 € | +49.172 € |
| 20 años | 826.838 € | 654.968 € | +171.870 € |
Los importes son nominales. No representan ofertas, rendimientos garantizados ni una recomendación de inversión. El modelo no calcula individualmente los impuestos de una venta inmobiliaria.
| Inversión anual | Comprar − alquilar |
|---|---|
| 0 % | +395.350 € |
| 3 % | +291.656 € |
| 5 % | +171.870 € |
La liquidez cambia aunque el patrimonio sea parecido
Una vivienda puede tener valor y no ser una reserva disponible para una urgencia: vender lleva tiempo y tiene costes. Una inversión financiera tampoco es necesariamente efectivo seguro; su liquidez y el posible valor de reembolso dependen del producto. La CNMV recomienda revisar esos aspectos junto con riesgo y comisiones.
La simulación presupone aportaciones disciplinadas y rentabilidades constantes. Si el dinero debe estar disponible en una fecha cercana, una media de largo plazo no describe el riesgo de tener que vender con pérdidas. Consulta también cómo funciona alquilar e invertir el capital de la compra.
Preguntas frecuentes
¿Conviene comprar porque me ahorro todos los intereses?
Es un ahorro frente a financiar esa misma compra, pero no resuelve por sí solo la comparación con alquilar. Siguen existiendo impuestos, gastos y coste de oportunidad del capital.
¿Y si prefiero comprar financiando una parte?
Es una tercera alternativa. Prueba el porcentaje y el TIN de tu oferta. La comparación de hipoteca al 80 % o al 90 % explica cómo conservar dinero implica también mantener más deuda.
¿Qué pasa si voy a vender pronto?
Los costes de entrada y salida pesan más sobre pocos años. Revisa comprar para vivir cinco años ajustando la financiación a cero al reproducir tu caso.