Aprende antes de decidir
¿Cuándo compensa comprar una casa?
Comprar compensa financieramente cuando, bajo tus supuestos y durante el tiempo que vas a quedarte, deja más patrimonio que alquilar una vivienda equivalente. Una cuota hipotecaria menor que el alquiler no basta para demostrarlo.
Una cuota más baja no es toda la comparación
Si comparas únicamente dos recibos, desaparecen de la cuenta la entrada, los impuestos, el mantenimiento y lo que podrías obtener invirtiendo el dinero que no dedicas a comprar. También desaparece una ventaja de la hipoteca: la parte de la cuota que devuelve principal reduce tu deuda.
La pregunta útil es qué tendrías al terminar el periodo. El comprador tendría una vivienda, una deuda pendiente y quizá inversiones. El inquilino tendría su cartera, si ha invertido el capital conservado y las diferencias mensuales. Ambos deben empezar con los mismos recursos y hacer un esfuerzo mensual comparable.
Qué significa el punto de equilibrio
Es el momento aproximado en que el patrimonio de comprar iguala o supera el de alquilar dentro de un escenario. No es el año en que terminas de pagar la hipoteca ni el momento en que la suma de alquileres alcanza el precio de la casa.
Nuestro motor busca el primer mes desde el que comprar iguala o supera a alquilar y mantiene esa ventaja hasta el final del horizonte simulado. Si las curvas se cruzan y luego vuelven a invertirse, un cruce provisional no cuenta como ese punto de equilibrio.
Puede no existir durante el periodo elegido. Eso no demuestra que comprar nunca compense: significa que no lo hace en ese horizonte y con esos parámetros. Y encontrarlo tampoco garantiza que el mercado vaya a seguir esa trayectoria.
Un mismo escenario, distintos años de permanencia
- Vivienda usada en Madrid
- 250.000 €
- Capital inicial de cada escenario
- 80.000 €
- Alquiler equivalente inicial
- 1100 €/mes
- Financiación / plazo hipotecario
- 80 % / 30 años
- TIN fijo / horizonte
- 2,9 % / 20 años
Ver todos los supuestos para reproducir el ejemplo
- Revalorización: 2,5 % anual; inversión: 5 % anual antes de impuestos; crecimiento del alquiler: 2,5 % anual.
- Comunidad: 80 €/mes; IBI: 450 €/año; seguro: 250 €/año; mantenimiento: 0,5 % anual sobre el valor de la vivienda; otros gastos: 0 €.
- Inflación de gastos fijos: 2 % anual; costes de venta: 3 % sobre el valor final.
- Se aplica el tipo general de ITP de Madrid sobre el precio, sin bonificaciones y suponiendo que no hay una base fiscal superior. Los gastos de adquisición son estimaciones de la calculadora, incluida una provisión de gestoría de compra.
- El 19 % sobre ganancias de las carteras es una simplificación del modelo, no la escala fiscal del ahorro de 2026. No se calcula individualmente el IRPF ni la plusvalía municipal de la venta de la vivienda.
- Ambos escenarios invierten al mismo rendimiento. Quien desembolsa menos cada mes invierte la diferencia. Cifras nominales, sin descontar inflación; rentabilidades constantes hipotéticas, sin volatilidad ni comisiones de inversión separadas.
Con estos supuestos, el equilibrio sostenido aparece aproximadamente a los 3 años.
| Año | Comprar | Alquilar |
|---|---|---|
| 1 | 66.340 € | 83.240 € |
| 5 | 116.920 € | 97.903 € |
| 10 | 196.217 € | 120.752 € |
| 20 | 426.985 € | 187.134 € |
- Diferencia a 20 años (comprar − alquilar)
- +239.852 €
No es una previsión del mercado. Son resultados del motor mes a mes con supuestos constantes. En comprar casa para vivir cinco años puedes ver el desglose del horizonte corto y cómo cambia al variar la revalorización.
Las variables que mueven ese momento
Entrada, impuestos y gastos iniciales
Los impuestos y honorarios crean una desventaja inicial para comprar. La entrada no se pierde, pero queda inmovilizada: su alternativa sería invertirla. Con más financiación necesitas menos entrada, aunque asumes más deuda e intereses. No basta con que una opción requiera menos ahorros para que sea más rentable. Consulta los gastos de comprar una vivienda para distinguir ambas cosas.
Intereses, amortización y mantenimiento
Un TIN mayor encarece la financiación. Un plazo más largo reduce la cuota, pero normalmente ralentiza la devolución de deuda. La amortización aumenta el patrimonio al reducir el saldo pendiente; los intereses, comunidad, IBI, seguro y reparaciones son costes que no se recuperan como capital.
Revalorización y evolución del alquiler
Si la vivienda gana valor, mejora el patrimonio del comprador; si cae, lo reduce. El alquiler creciente puede liberar más ahorro mensual al propietario respecto al inquilino. Ninguna tasa constante asegura lo que ocurrirá: el crecimiento del alquiler del ejemplo es una hipótesis de simulación, no una afirmación sobre qué actualización permite cada contrato.
Inversión alternativa
Una rentabilidad mayor beneficia al escenario con más dinero invertido. El inquilino suele comenzar con una cartera mayor porque no paga la adquisición. El comprador también puede invertir el capital sobrante y los meses en que su desembolso es menor. Suponer que solo uno invierte introduciría un sesgo.
Costes de venta y permanencia
Si comparas patrimonio liquidable, incluye lo que costaría vender en ese momento. Cuanto más breve sea la estancia, menos tiempo hay para compensar la fricción de entrar y salir. No obstante, un alquiler alto o un precio de compra bajo pueden cambiar el resultado incluso en pocos años.
Cómo usar el resultado para decidir
- Compara viviendas equivalentes y utiliza una oferta hipotecaria concreta.
- Introduce los años que de verdad crees que te quedarás, no el plazo de la hipoteca.
- Prueba una vivienda sin revalorización, más mantenimiento y otra rentabilidad de inversión. Son escenarios alternativos, no probabilidades.
- Comprueba si una diferencia pequeña desaparece con cambios razonables en los supuestos.
El motor etiqueta como empate práctico diferencias inferiores a 1.000 € en valor absoluto, aunque el punto de equilibrio compara los patrimonios sin ese margen. Ese umbral de presentación tampoco convierte una estimación en certeza.
La flexibilidad para mudarte, la estabilidad residencial o poder reformar tienen valor personal y no se expresan en esta cifra. Usa el patrimonio estimado como una parte de la decisión, junto con la liquidez y el riesgo que puedes asumir.