Gastos al comprar una vivienda en España

1. Antes y durante la compra

Entrada: necesitas efectivo, pero no es un gasto perdido

Es la parte del precio que pagas con tus ahorros. Reduce lo que necesitas pedir al banco y pasa a formar parte de tu patrimonio inmobiliario. Tiene un coste de oportunidad: mientras está en la vivienda, no puede estar invertida en otra cosa. Para presupuestar la firma, consulta cuánto dinero necesitas para comprar.

ITP o IVA, y AJD cuando corresponde

La compra ordinaria de segunda mano tributa por ITP. La primera entrega de vivienda por un promotor suele llevar IVA, con carácter general del 10 % en su territorio de aplicación, y AJD en la escritura cuando procede. No sumes ITP e IVA por defecto a la misma compra. Existen excepciones y regímenes propios en Canarias, Ceuta y Melilla.

El ITP por comunidad autónoma puede ser fijo, variar por tramos o depender del valor total. Comprueba también la base imponible y posibles reducciones; multiplicar el precio por un tipo orientativo no siempre determina la deuda fiscal.

Notaría, registro, tasación y trámites

Reserva las cantidades de la compraventa que te correspondan según el reparto aplicable y lo pactado. El presupuesto depende del documento y de la operación: las cifras de la calculadora son estimaciones, no tarifas cerradas.

Si hay hipoteca sujeta a la Ley 5/2019, el cliente paga la tasación; la entidad asume los gastos de formalización del préstamo de notaría, registro, gestoría e impuestos. No confundas esos gastos con los de la escritura de compraventa. Si encargas una gestoría para la compra, identifica el servicio que estás pagando.

Añade, si existen, comisión de apertura, honorarios de intermediación a tu cargo, asesoramiento, mudanza o reforma. Las arras entregadas a cuenta del precio se descuentan del pago pendiente: contarlas de nuevo inflaría el coste inicial.

2. Mientras eres propietario

La cuota hipotecaria no es todo el desembolso mensual. Reparte también los pagos anuales entre doce para compararlos con un alquiler mensual.

• Hipoteca: intereses y devolución del capital prestado. Si es variable, una cuota actual no garantiza las cuotas futuras; el ejemplo del modelo utiliza un TIN constante.
• Comunidad: cuotas ordinarias y posibles derramas. Una cuota baja no descarta una obra pendiente.
• IBI: utiliza el recibo de la vivienda, no una media nacional.
• Seguro: incorpora el coste de la póliza y revisa los productos vinculados a la oferta hipotecaria.
• Mantenimiento y reparaciones: instalaciones, electrodomésticos y desgaste. El modelo los aproxima con un porcentaje anual del valor de la vivienda; una reparación real puede concentrarse en un solo año.
• Otros gastos: tasas o servicios adicionales a tu cargo. Evita duplicar un concepto incluido ya en comunidad, seguro o mantenimiento.

Para comparar viviendas equivalentes, separa los suministros y consumos que pagarías en ambos casos. Si un alquiler incluye un servicio que el propietario tendría que pagar aparte, ajusta los importes para comparar la misma cobertura.

3. Al vender: cuánto podrías recuperar

El precio de venta no equivale al dinero que queda libre. Hay que devolver la deuda pendiente y descontar los costes de salida: intermediación si la contratas, documentación y, cuando proceda, cancelación registral o compensación de amortización anticipada según el préstamo.

Además, puede haber tributación por la ganancia en IRPF y plusvalía municipal, con sus reglas y posibles exenciones. No se obtienen aplicando un único porcentaje universal al precio de venta.

El motor descuenta un porcentaje editable de costes de venta sobre el valor final. No calcula por separado esos impuestos, la cancelación registral ni las comisiones de salida. Para una decisión próxima a vender, estima tus costes reales antes de interpretar el patrimonio liquidable del resultado.

Cómo convertir todos esos pagos en una comparación justa

Parte del mismo capital en ambos escenarios. Quien compra paga la entrada y la adquisición; quien alquila conserva ese dinero para invertir. Después, cada mes, quien desembolsa menos invierte la diferencia. Así, ahorrar con una cuota baja también beneficia al comprador cuando ocurre.

Al final, compara vivienda menos deuda y costes de venta, más la cartera del comprador, frente a la cartera del inquilino. En las carteras, el modelo aplica un tipo fijo editable a las ganancias al liquidarlas: no reproduce la escala completa del ahorro.

Los gastos iniciales pesan especialmente si vendes pronto. Por eso cuándo compensa comprar depende de los años que permanezcas, además del precio, el alquiler y las rentabilidades supuestas.