Aprende antes de decidir
¿Cuánto dinero necesito para comprar una casa?
Necesitas cubrir la parte del precio que no financia el banco, los impuestos y los gastos de adquisición. Además, conviene conservar dinero para imprevistos: llegar a la firma con el saldo a cero no es lo mismo que poder asumir la compra.
Revisión de fuentes fiscales: .
La cuenta empieza con cuatro partidas
Ahorros necesarios = entrada + impuestos + gastos de compra + reserva personal.
La entrada se transforma en una parte de la vivienda que ya es tuya. Los impuestos y los honorarios, en cambio, no aumentan su valor. La reserva queda fuera de la operación y sirve para que una reparación o una caída de ingresos no te obligue a endeudarte.
No hay un porcentaje único válido para todas las compras. Una financiación menor, una comunidad con más tributación o una reforma inmediata pueden elevar mucho el efectivo necesario.
Una vivienda de 250.000 €: el dinero para entrar
Supuesto: segunda mano en Madrid, financiación del 80 % del precio e ITP general, sin bonificaciones. Se supone que la base imponible coincide con el precio.
- Precio
- 250.000 €
- Hipoteca
- 200.000 €
- Entrada
- 50.000 €
- Impuestos
- 15.000 €
- Otros gastos estimados
- 2275 €
- Total aproximado para la compra
- 67.275 €
- Reserva personal de ejemplo (adicional)
- 12.000 €
- Ahorros incluyendo esa reserva
- 79.275 €
Cifras obtenidas del mismo motor que la calculadora. Los 12.000 € de reserva son un supuesto ilustrativo, no una recomendación universal; no se incluyen reforma, muebles ni mudanza.
Madrid contempla una bonificación del 10 % de la cuota para determinadas compras de vivienda habitual de hasta 250.000 €. El ejemplo y la calculadora no la aplican: si cumples los requisitos, el impuesto puede ser menor.
¿La hipoteca cubre el 80 %?
El Banco de España explica que la financiación suele alcanzar, como máximo habitual, el 80 % del valor de tasación. No es un derecho del comprador ni una oferta asegurada: depende de la entidad, el inmueble y tu perfil. Pide el importe aprobado en euros y comprueba qué valor toma como referencia el banco.
En el ejemplo, la tasación permite financiar 200.000 €. Si el préstamo aprobado fuera de 180.000 €, la entrada pasaría a 70.000 €: necesitarías 20.000 € más aunque el precio de la casa siguiera igual. La calculadora expresa la financiación como porcentaje del precio, por lo que debes ajustarlo a la oferta real.
Las arras o cantidades entregadas a cuenta forman parte del precio: no las sumes otra vez como un gasto adicional. Sí cambian cuándo necesitas disponer del dinero.
Los impuestos dependen de qué compras y dónde
Vivienda de segunda mano
En una compraventa ordinaria se paga ITP a la administración correspondiente al lugar donde está la vivienda. Consulta el ITP por comunidad autónoma: hay tipos generales, escalas y beneficios sujetos a requisitos. La base fiscal puede superar el precio pactado si existe un valor de referencia mayor; la calculadora utiliza el precio como simplificación.
Vivienda nueva
La primera entrega por el promotor suele tributar por IVA y, en la escritura de compra, por AJD cuando corresponde. El IVA general de vivienda es del 10 % en su territorio de aplicación; hay supuestos de vivienda protegida al 4 %. Canarias, Ceuta y Melilla tienen regímenes indirectos propios. No traslades automáticamente la cuenta de una vivienda usada a una nueva.
Que un piso esté recién reformado no lo convierte por sí solo en una primera entrega fiscal. La calificación de la operación importa más que la descripción del anuncio.
Qué incluyen los otros gastos del ejemplo
- Notaría
- 975 €
- Registro de la Propiedad
- 600 €
- Tasación
- 400 €
- Gestoría
- 300 €
Notaría y registro corresponden a estimaciones de la compraventa. La tasación está asociada a obtener financiación. La partida de gestoría es una provisión del modelo para trámites de compra si los contratas; no es una obligación de contratar gestoría ni el coste de formalización del préstamo que asume el banco.
En las hipotecas sujetas a la Ley 5/2019, el banco asume notaría, registro, gestoría e impuestos de la formalización del préstamo; el cliente paga la tasación. Compra e hipoteca son operaciones distintas. Pide presupuestos separados y revisa posibles comisiones o servicios pactados. Encontrarás el desglose completo en gastos de comprar una vivienda.
El colchón depende de tus gastos, no del precio del piso
Para dimensionarlo, suma los desembolsos esenciales de tu hogar: cuota, alimentación, suministros, transporte y obligaciones familiares. Después decide cuántos meses quieres poder cubrir según la estabilidad de tus ingresos y las personas que dependen de ellos.
Añade por separado las necesidades conocidas: una reforma presupuestada no es un imprevisto. Consulta las actas de la comunidad y las derramas previstas antes de cerrar tu cuenta. Y conserva la reserva en una forma accesible: la entrada inmovilizada en la vivienda no paga una factura.
Tener la entrada no responde a si te compensa comprar
El dinero que destinas a la compra deja de estar disponible para otras inversiones. A cambio, reduces deuda con cada cuota y participas en la evolución del valor de la vivienda. Para decidir, compara el patrimonio que tendrías comprando con el que tendrías alquilando durante el mismo periodo.
Son dos preguntas distintas: si tienes liquidez para comprar y si comprar mejora tu situación frente a alquilar. La guía de cuándo compensa comprar explica cómo conectarlas.