Vender un piso con hipoteca pendiente: ¿cuánto dinero te queda?

La cuenta del dinero que queda

Efectivo estimado = precio de venta − saldo a devolver al banco − gastos de venta y cancelación − impuestos que correspondan.

El precio anunciado no es necesariamente el de la escritura, y el saldo pendiente que ves hoy puede cambiar antes de la firma. Pide al banco un certificado de saldo para la fecha prevista, con los intereses vencidos que procedan. Según explica el Banco de España, si el comprador no se subroga en el préstamo, la deuda puede liquidarse con parte del precio en la notaría.

Comprueba también si tu contrato prevé una compensación por reembolso anticipado. Su aplicación y límite dependen, entre otros factores, de cuándo se firmó o modificó la hipoteca y de si es fija o variable. No la confundas con los gastos de quitar la carga del Registro.

Cancelar la deuda y cancelar la carga registral son pasos distintos

Devolver el préstamo deja la deuda saldada, pero la hipoteca puede seguir inscrita hasta completar la cancelación registral. El Banco de España indica que el certificado de deuda cero debe entregarse gratuitamente y que la entidad no debe cobrar por acudir a firmar la escritura de cancelación. La notaría, el Registro y una gestoría contratada pueden generar gastos por sus servicios.

Si tramitas tú la cancelación, necesitarás la escritura y la presentación del documento de AJD correspondiente, trámite exento de pago según el Banco de España, antes de acudir al Registro. Si encargas la tramitación a la entidad, pide el presupuesto. En una venta, deja acordado quién gestiona la cancelación y cómo se retiene o entrega el importe necesario.

Por qué el efectivo recibido no es la ganancia en IRPF

La Agencia Tributaria calcula la ganancia o pérdida patrimonial comparando los valores de transmisión y adquisición, con los ajustes legalmente previstos para gastos, tributos y mejoras. El capital pendiente de la hipoteca determina cuánto efectivo conservas tras pagar al banco, pero no reemplaza el precio al que compraste la vivienda en ese cálculo fiscal.

Una venta también puede generar plusvalía municipal conforme a las reglas del ayuntamiento y a la evolución del valor del terreno. Algunas ventas de vivienda habitual pueden acogerse a exenciones de IRPF si cumplen requisitos, como determinados supuestos de reinversión o de transmitentes mayores de 65 años. No apliques una exención solo por tratarse de tu vivienda habitual.

Para estimar tu cifra final reúne escritura de compra, impuestos y gastos de adquisición, justificantes de mejoras, gastos de venta y datos del ayuntamiento. Consulta la liquidación concreta antes de comprometer todo el efectivo provisional en otra operación.

Documentos y decisiones que conviene preparar

1. Solicita al banco el saldo para la fecha de firma y confirma por escrito si hay compensación por reembolso anticipado.
2. Separa los gastos que asumirás tú de los del comprador; revisa el encargo de intermediación y la escritura.
3. Calcula el efectivo disponible antes y después de los impuestos. Una retención para gastos posteriores reduce lo que podrás usar inmediatamente.
4. Si vas a comprar otra casa, prepara la nueva entrada y los ahorros necesarios para comprar con el dinero que realmente quedará libre.

Si aún estás decidiendo si comprar para una estancia corta, la guía de compra a cinco años muestra por qué los costes de entrada y salida pesan tanto en ese horizonte.

Preguntas frecuentes

¿Necesito pagar toda la hipoteca antes de poner la casa a la venta?

No necesariamente. El saldo puede liquidarse con parte del precio al formalizar la venta, coordinándolo con el banco, el comprador y la notaría.

¿La comisión de cancelación es lo mismo que la cancelación registral?

No. Una posible compensación por pagar el préstamo antes de tiempo depende del contrato y de la norma aplicable; la cancelación registral elimina la carga del Registro y tiene sus propios trámites.

¿Si me queda poco efectivo pagaré poco IRPF?

La deuda hipotecaria no mide la ganancia patrimonial. El IRPF exige reconstruir los valores fiscales de compra y venta y comprobar posibles exenciones.