Tasación inferior al precio de compra: ¿cuánto dinero necesitas?

Por qué una tasación baja puede aumentar la entrada

La tasación estima el valor de la vivienda que sirve de garantía de la hipoteca. El Banco de España señala que el préstamo suele vincularse a ese valor y, normalmente, no supera el 80 % de la tasación. Es una práctica habitual, no una obligación de prestar ese porcentaje: la entidad también estudia tus ingresos, deudas y la operación.

Entrada que debes aportar = precio pactado − importe de hipoteca aprobado.

Calcula la entrada con el préstamo efectivamente ofrecido, no con el 80 % del precio anunciado. Añade después impuestos, gastos de adquisición y una reserva para imprevistos. Una tasación inferior tampoco reduce automáticamente el ITP o el IVA: sus bases siguen sus propias reglas fiscales.

Qué comprobar antes de seguir con la compra

1. El importe aprobado en euros. Pregunta a la entidad qué financiación ofrece, con qué TIN, plazo y productos asociados. Un porcentaje publicitario no sustituye la oferta concreta.
2. El efectivo total disponible. Suma la nueva entrada y los gastos de compra. Conserva aparte el colchón que necesitas; la guía de ahorros para comprar una casa separa esas partidas.
3. El contrato de arras. Revisa qué ocurre si no consigues la financiación que necesitas. La devolución de las cantidades entregadas depende del pacto y de los hechos; no la presupongas.
4. El precio pactado. Puedes presentar la tasación al vendedor para negociar, pero el vendedor no está obligado a rebajarlo porque el banco haya valorado menos el inmueble.

Si buscas otra entidad, el Banco de España indica que puedes aportar una tasación hecha por una sociedad homologada y que el banco debe aceptarla mientras no esté caducada. Aceptar el informe no equivale a aprobar la hipoteca. El informe de tasación tiene una vigencia de seis meses desde su emisión.

Tasación, valor de referencia y precio son cifras diferentes

La tasación sirve al análisis de la garantía hipotecaria. El precio es lo acordado con el vendedor. El valor de referencia del Catastro puede intervenir en la base fiscal de una compra de segunda mano. No sustituyas una cifra por otra.

Si compras por 250.000 € y el banco tasa por 225.000 €, eso no significa que debas declarar 225.000 € de base para el ITP. Para entender la regla fiscal, consulta qué ocurre cuando el valor de referencia supera el precio.

Cómo trasladar el préstamo real a la calculadora

La calculadora principal pide el porcentaje financiado sobre el precio, no sobre la tasación. En el ejemplo, una hipoteca de 180.000 € sobre un precio de 250.000 € equivale a introducir un 72 % financiado. Así reflejarás la entrada de 70.000 € sin cambiar artificialmente el precio de la vivienda.

La herramienta estima impuestos a partir del precio y no permite introducir un valor de referencia fiscal distinto. Si el valor de referencia supera el precio, añade esa diferencia tributaria a tu presupuesto fuera de la simulación.

Preguntas frecuentes

¿La tasación baja anula la compraventa?

No por sí sola. Puede hacer que la financiación prevista no alcance; la continuidad de la compra dependerá del dinero disponible, de la respuesta del banco y de los acuerdos firmados con el vendedor.

¿Puedo pedir otra tasación?

Puedes consultar con una sociedad de tasación homologada y con otras entidades. Una segunda valoración tiene coste y no garantiza un resultado mayor ni la concesión del préstamo.

¿Debo poner todo el dinero que falta de mis ahorros?

Antes de decidir, incorpora impuestos, gastos y una reserva personal. Poder completar la entrada no demuestra por sí solo que la operación sea cómoda para tu presupuesto mensual.