¿Cuánto ITP pagas si compras por debajo del valor de referencia?

Qué base se utiliza cuando el valor de referencia es mayor

El artículo 10 del texto refundido del ITP y AJD establece, para inmuebles, el valor de referencia vigente en la fecha del impuesto como valor del bien. Si el precio pactado o el valor declarado es superior, la base pasa a ser la mayor de esas magnitudes. En una compra ordinaria de vivienda usada dentro del régimen común, la regla práctica es comprobar las tres cifras antes de multiplicar por el tipo aplicable.

Base del ejemplo = mayor entre precio pactado, valor declarado y valor de referencia.

El valor de referencia no es el valor catastral que aparece en el recibo del IBI, ni la tasación que pide el banco para la hipoteca. El Catastro explica que el valor de referencia no modifica el IBI. En los territorios forales y en operaciones especiales, revisa la normativa propia antes de trasladar esta fórmula.

Cómo consultar el dato correcto

1. Identifica la referencia catastral del inmueble y consulta el valor de referencia en la Sede Electrónica del Catastro.
2. Comprueba el valor correspondiente a la fecha de devengo de tu operación; el Catastro determina valores por ejercicios y permite obtener certificados para una fecha concreta.
3. Verifica la base, el tipo y los posibles beneficios ante la administración tributaria competente. La guía de ITP por comunidad autónoma reúne los tipos generales y sus fuentes.
4. Suma el impuesto previsto a la entrada, demás gastos y reserva personal. Consulta cuánto dinero necesitas para comprar para no quedarte solo con el precio anunciado.

Qué pasa si no existe valor de referencia

La ley prevé una regla distinta si el inmueble carece de valor de referencia o este no puede certificarse. Sin perjuicio de una comprobación administrativa, se toma la mayor de estas magnitudes: valor declarado, precio pactado o valor de mercado. La ausencia de valor de referencia no significa que puedas elegir cualquier base.

Tampoco conviertas una tasación bancaria baja en una rebaja automática del ITP. La tasación puede afectar a la financiación, como explica la guía sobre tasación inferior al precio de compra, pero cumple otra función.

Si consideras incorrecto el valor de referencia

El Catastro indica que el valor de referencia se impugna cuando tiene efecto fiscal. La ley contempla discutirlo al recurrir una liquidación administrativa o al solicitar la rectificación de una autoliquidación presentada. El trámite se dirige a la administración tributaria que gestiona el impuesto, con la documentación que justifique la discrepancia; no basta con pedir al banco una tasación distinta.

Revisa los plazos y el procedimiento de tu administración antes de presentar nada. Si detectas un error en las características catastrales del inmueble, también existen procedimientos específicos para corregir esos datos. Es un asunto distinto de calcular la cuota con el tipo general.

Preguntas frecuentes

¿El ITP se paga siempre sobre el precio de escritura?

No. En los inmuebles sujetos a esta regla, el valor de referencia puede ser superior. Si el precio o el valor declarado supera al valor de referencia, se utiliza la mayor cifra.

¿El valor de referencia cambia el IBI?

No. El Catastro diferencia valor de referencia y valor catastral; el primero no modifica el IBI. Para ese impuesto consulta cómo calcular el IBI de una vivienda.

¿La calculadora principal admite un valor de referencia distinto del precio?

Actualmente no. Estima el ITP tomando el precio de compra como base. Usa la calculadora de esta guía para estimar la diferencia y presupuestar el efectivo adicional.