Aprende antes de decidir
IVA de vivienda nueva: cuánto se paga al comprar una casa
La primera entrega de una vivienda por el promotor tributa, con carácter general en el territorio del IVA, al 10 % sobre el precio. La escritura puede añadir AJD, cuyo tipo y beneficios dependen de la comunidad autónoma. En una vivienda usada, lo habitual es pagar ITP en lugar de IVA.
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Revisión de fuentes oficiales: .
Cuánto IVA se paga por una vivienda nueva
IVA general de vivienda = precio antes de impuestos × 10 %.
El comprador paga el IVA al vendedor, y este lo ingresa en Hacienda. El 10 % incluye hasta dos plazas de garaje por vivienda y anexos situados en el mismo edificio cuando se transmiten conjuntamente. Elementos adicionales o transmitidos de otro modo pueden tener un tratamiento distinto.
El tipo es del 4 % para viviendas de protección oficial de régimen especial o de promoción pública. No toda vivienda protegida aplica automáticamente ese tipo: importa su calificación concreta. En Canarias no se aplica IVA, sino IGIC; Ceuta y Melilla tienen su imposición indirecta propia.
Ejemplo calculado: vivienda nueva de 250.000 € en Madrid
Supuesto simplificado: vivienda libre, primera entrega, precio y base fiscal de 250.000 €, AJD general de Madrid del 0,75 % y sin beneficios fiscales.
- Precio antes de impuestos
- 250.000 €
- IVA (10 %)
- 25.000 €
- AJD de la compraventa (0,75 %)
- 1875 €
- IVA + AJD
- 26.875 €
- Precio más esos impuestos
- 276.875 €
El ejemplo usa funciones reales del motor fiscal del proyecto. No incluye notaría, registro, tasación, entrada, comisión de apertura ni otros gastos. Si la base imponible de AJD fuera superior o aplicase un tipo reducido, el resultado cambiaría.
AJD: otro impuesto distinto del IVA
La escritura notarial de compraventa de obra nueva puede quedar sujeta a la cuota gradual de Actos Jurídicos Documentados. El tipo, la base y las posibles bonificaciones los determina la normativa aplicable en la comunidad autónoma, por lo que no existe un porcentaje único para toda España.
No confundas el AJD de la compraventa con el de la escritura del préstamo hipotecario. Desde noviembre de 2018, el sujeto pasivo de este último es el prestamista; el comprador sigue atendiendo, cuando corresponde, el AJD propio de la adquisición.
Consulta la información tributaria autonómica antes de reservar el efectivo. La calculadora principal incorpora tipos generales como estimación, pero no todas las reducciones ni circunstancias personales.
“Nueva” no significa simplemente recién construida
La regla fiscal gira alrededor de la primera entrega efectuada por el promotor después de la construcción o rehabilitación. La Ley del IVA contiene matices para inmuebles usados por el promotor o por terceros antes de venderse, rehabilitaciones y operaciones empresariales especiales.
Por eso un piso sin estrenar no debe clasificarse solo por el texto del anuncio, y una vivienda reformada no se convierte automáticamente en primera entrega. Si el historial de ocupación o la naturaleza del vendedor plantea dudas, solicita la calificación fiscal por escrito o asesoramiento antes de firmar.
Vivienda nueva frente a vivienda usada
| Concepto | Primera entrega | Vivienda usada |
|---|---|---|
| Impuesto principal | IVA o régimen territorial equivalente | ITP, por regla general |
| Quién cobra | El vendedor repercute el IVA | El comprador autoliquida ante la administración territorial |
| Impuesto documental | AJD si concurren sus requisitos | La escritura sujeta a TPO no suma normalmente la cuota gradual de AJD por el mismo acto |
Para vivienda usada, revisa el ITP por comunidad autónoma. Para preparar toda la operación, no solo los impuestos, consulta los gastos de comprar una vivienda y cuánto dinero necesitas ahorrar.
Preguntas frecuentes
¿El banco financia el IVA?
La hipoteca aprobada y su base de cálculo dependen de la entidad y la tasación. No presupongas que cubrirá impuestos: confirma el importe concedido en euros y prepara el efectivo que quede fuera.
¿Las cantidades entregadas a cuenta llevan IVA?
Los anticipos vinculados a una entrega sujeta pueden devengar IVA al cobrarse. Revisa el calendario y cómo presenta el promotor el precio y el impuesto en cada pago.
¿Se pagan IVA e ITP a la vez?
No como regla general por la misma transmisión. La calificación de la operación determina qué impuesto indirecto corresponde; existen supuestos empresariales especiales que requieren análisis propio.
¿Y si primero alquilo la vivienda nueva con opción a compra?
El arrendamiento previo por el promotor puede estar sujeto a IVA. Además de revisar el impuesto, comprueba qué parte del alquiler se descontaría del precio y las condiciones de ejercicio de la opción.