Aprende antes de decidir
Hipoteca al 80 % o al 90 %: ¿cuánto cuesta conservar más ahorros?
Financiar el 90 % en lugar del 80 % reduce la entrada, pero aumenta la deuda y puede cambiar el tipo de interés. Conservar más ahorros tiene un coste. Para medirlo hay que comparar cuotas, intereses, capital disponible y deuda pendiente, sin tratar el dinero prestado como patrimonio nuevo.
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Revisión de fuentes oficiales: .
En una casa de 250.000 €, la diferencia de entrada son 25.000 €
Financiar el 80 % del precio supone pedir 200.000 € y aportar 50.000 € al precio. Con el 90 % se piden 225.000 € y se aportan 25.000 €. Los impuestos y gastos de compra van aparte: una entrada menor no los elimina.
Estos porcentajes se definen sobre el precio solo para este ejemplo. El importe concedido y la base que usa cada entidad deben comprobarse en la oferta. El Banco de España explica que la financiación suele estar vinculada a la tasación y que normalmente no supera el 80 % de ese valor; no es una promesa de financiación ni significa que el 90 % esté disponible para cualquier comprador.
Si la tasación no encaja con el precio, revisa el efecto de una tasación inferior sobre la entrada antes de dar por financiada la operación.
Dos ofertas hipotéticas con distinto TIN
- Vivienda / plazo de ambas hipotecas
- 250.000 € / 30 años
- Hipoteca al 80 %: capital / TIN
- 200.000 € / 3 %
- Hipoteca al 90 %: capital / TIN
- 225.000 € / 3,3 %
- Cuota de la financiación al 80 %
- 843 €/mes
- Cuota de la financiación al 90 %
- 985 €/mes
- Mayor cuota inicial del 90 %
- 142 €/mes
- Intereses totales al 80 % / al 90 %
- 103.555 € / 129.744 €
No son condiciones de mercado ni ofertas de una entidad. Los tipos se eligen para mostrar que pedir más dinero puede coincidir con un precio de financiación distinto. Sustituye ambos por tus condiciones reales, incluidos seguros y comisiones.
El dinero conservado y la deuda adicional nacen juntos
La opción del 90 % conserva 25.000 € más al principio, pero también debe 25.000 € más. Antes de costes distintos, el patrimonio inicial es el mismo. Comparar solo los saldos de las cuentas favorecería artificialmente al préstamo mayor.
Para igualar recursos, reservamos cada mes la cuota mayor. La opción del 80 % invierte lo que ahorra de cuota; la del 90 % invierte los 25.000 € iniciales. El resto del capital, la vivienda y los gastos comunes se omiten porque son iguales. Al final restamos la deuda de cada cartera.
Cuánto cambia el patrimonio por conservar esos 25.000 €
| Rendimiento anual | A los 5 años | A los 10 años | A los 30 años |
|---|---|---|---|
| 0 % | −6836 € | −12.981 € | −26.189 € |
| 3 % | −4139 € | −8256 € | −22.477 € |
| 5 % | −2142 € | −4203 € | −11.367 € |
Un signo positivo favorece el 90 %; uno negativo, el 80 %. Rendimiento constante después de costes de inversión y antes de un impuesto simulado del 19 % sobre ganancias al liquidar. No se modelan volatilidad, fiscalidad completa, comisiones hipotecarias ni diferencias de seguros. El valor común de la casa se cancela en la resta.
El escenario del 0 % guarda el capital y las aportaciones sin rendimiento. Si ese dinero se consume, la comparación deja de describir tu comportamiento. Mantener liquidez para una urgencia también puede tener valor aunque la tabla favorezca el préstamo menor.
Antes de elegir la entrada menor
Separa impuestos, gastos de adquisición y reserva de emergencia. Después pregunta cuánto cuesta conservar efectivo: cuota adicional, intereses y productos asociados. La guía de seguros a cambio de una bonificación ayuda a no confundir un TIN menor con una oferta más barata.
Una inversión con pérdidas puede coincidir con una caída del precio de la vivienda o una necesidad de vender. La deuda no baja porque tus activos caigan. Una financiación mayor añade exposición; la rentabilidad esperada no sustituye a la capacidad de pagar las cuotas.
Si además cambias el plazo, analiza por separado 20 o 30 años invirtiendo la diferencia. Cambiar entrada, plazo y tipo a la vez sin desglosarlos dificulta entender de dónde viene el resultado.
Preguntas frecuentes
¿Un 90 % implica necesitar solo el 10 % de ahorros?
No. A la entrada se añaden los gastos que te correspondan y el colchón que decidas conservar. Consulta cómo presupuestar los ahorros de la compra.
¿Un aval elimina el riesgo de pedir más?
No elimina tu obligación de devolver la deuda. Este ejemplo no calcula requisitos, costes o responsabilidad de avalistas ni representa un programa público concreto.
¿Y si no quiero endeudarme?
Si dispones de suficiente capital, puedes estudiar comprar al contado frente a seguir de alquiler. También ahí debes considerar liquidez y coste de oportunidad.