Aprende antes de decidir
TIN vs TAE en una hipoteca
El TIN es el tipo que se aplica al capital pendiente para calcular los intereses de la cuota. La TAE convierte en una tasa anual comparable el tipo, la frecuencia de pagos y determinados gastos y comisiones. Para simular la mensualidad usa el TIN; para comparar ofertas revisa la TAE y sus supuestos.
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Revisión de fuentes oficiales: .
TIN y TAE no responden a la misma pregunta
| Concepto | TIN | TAE |
|---|---|---|
| Mide | Precio nominal del dinero prestado | Coste efectivo anual bajo una fórmula y unos supuestos normalizados |
| Incluye | Interés, sin sumar por sí solo gastos | TIN, periodicidad y determinadas comisiones y gastos |
| Uso principal | Calcular intereses y cuotas | Comparar el coste de ofertas en condiciones equivalentes |
| Limitación | No refleja el coste total | Depende de los costes incluidos y, en tipos variables, de hipótesis sobre el futuro |
Qué es el TIN
El Tipo de Interés Nominal expresa el precio que cobra la entidad por prestar el dinero. En una hipoteca con cuotas mensuales, el motor divide el TIN anual entre doce para obtener el tipo mensual y lo aplica al saldo pendiente.
En cada cuota, primero se calculan los intereses del mes; el resto reduce principal. Por eso la parte de intereses baja a medida que disminuye la deuda si el tipo y la cuota se mantienen. El TIN no añade automáticamente tasación, comisión de apertura, cuenta, seguros ni otros productos.
En una hipoteca variable, el tipo aplicable suele componerse de índice más diferencial y cambia en las revisiones previstas. El TIN mostrado hoy no garantiza todas las cuotas futuras.
Qué es la TAE
La Tasa Anual Equivalente iguala, sobre una base anual, el valor de las disposiciones del préstamo con los reembolsos y gastos incluidos. Según el Banco de España, tiene en cuenta el TIN, la frecuencia de pagos, comisiones y determinados gastos de la operación.
No todo pago imaginable entra necesariamente en la TAE. La inclusión depende de si el coste es obligatorio para obtener el crédito y de las reglas legales de cálculo. Revisa en la oferta qué productos y supuestos se han usado, especialmente cuentas y seguros asociados a bonificaciones.
En préstamos variables o mixtos, la TAE se calcula con hipótesis normalizadas porque nadie conoce los tipos futuros. Sirve para comparar, pero no predice cuánto acabarás pagando.
Ejemplo: el TIN calcula la cuota, la TAE necesita más datos
Hipoteca fija simplificada de 200.000 €, 25 años y 3 % TIN, con cuotas mensuales y sistema francés.
- Capital
- 200.000 €
- TIN anual
- 3 %
- Plazo
- 25 años
- Cuota de capital e intereses
- 948 €/mes
- TAE
- No se puede obtener solo con esos datos
Para calcular una TAE válida faltan, como mínimo, las comisiones y los gastos que deban incluirse, cuándo se pagan y cualquier coste periódico obligatorio. Dos ofertas con el mismo capital, TIN y plazo pueden tener distinta TAE.
La cuota procede del motor hipotecario del proyecto. Los redondeos de la entidad o una fecha de primera cuota distinta pueden producir una pequeña diferencia.
Cómo comparar dos ofertas hipotecarias
Si el TIN depende de contratar un seguro, calcula si su sobrecoste compensa la bonificación. Si las cuotas cambian porque los plazos son diferentes, compara 20 o 30 años con el mismo presupuesto mensual.
- Compara la TAE para el mismo importe, plazo, modalidad de tipo y nivel de bonificación.
- Revisa la FEIN y el coste total en euros, no solo el porcentaje destacado.
- Separa los productos que necesitas de los que contratas solo para rebajar el TIN. Compara su coste durante todo el período exigido.
- En variable o mixta, analiza escenarios de cuota con tipos distintos; una TAE inicial no elimina ese riesgo.
- Comprueba comisiones de apertura y amortización anticipada. Si ya tienes un préstamo, compara novación y subrogación con sus gastos y plazo restante.
El Banco de España ofrece un simulador específico de TAE hipotecaria que admite gastos iniciales y periódicos. Úsalo cuando tengas la información completa de cada oferta.
Por qué esta web pide el TIN
La calculadora principal necesita construir un cuadro mes a mes: saldo pendiente, interés y principal amortizado. Para eso utiliza el TIN anual como tipo deudor constante y el sistema francés.
Los gastos de compra y de hipoteca se modelan en partidas separadas. Introducir la TAE en el campo del TIN haría que esos costes se incorporasen de forma incorrecta a los intereses y podría contarlos dos veces.
Si tu oferta es variable, usa el TIN que quieras analizar como escenario y prueba otros tipos. La herramienta no reproduce revisiones de índice, bonificaciones que cambian ni la TAE contractual completa.
Preguntas frecuentes
¿Una TAE menor siempre identifica la mejor hipoteca?
Identifica un menor coste bajo los supuestos comparados, pero también importan el riesgo de tipo, la flexibilidad, las vinculaciones y si mantendrás el préstamo durante el plazo supuesto.
¿La TAE siempre es mayor que el TIN?
No debe usarse como regla universal. La periodicidad, los costes, bonificaciones y estructura temporal del tipo influyen; compara las cifras publicadas para la misma oferta y revisa sus hipótesis.
¿Puedo calcular la cuota con la TAE?
No es el dato adecuado. Utiliza el tipo deudor aplicable —el TIN—, el capital, el plazo, la periodicidad y el sistema de amortización.