Amortizar hipoteca: reducir cuota o reducir plazo

La diferencia en una frase

En ambos casos el dinero se aplica al principal. Desde ese momento, los intereses se calculan sobre una deuda menor. La diferencia está en cómo se redistribuyen los pagos futuros.

Por qué reducir plazo suele ahorrar más intereses

Con el sistema francés, cada mes se calculan intereses sobre el capital pendiente y el resto de la cuota amortiza principal. Tras el pago extraordinario, reducir plazo conserva una cuota mayor que reducirla: cada mensualidad posterior devuelve capital con más rapidez y deja menos saldo expuesto a intereses.

Reducir cuota también ahorra intereses frente a no amortizar, pero mantiene la deuda durante el plazo original. La diferencia desaparece o cambia si, después de reducir cuota, utilizas sistemáticamente el ahorro mensual para nuevas amortizaciones o inversiones: entonces estás comparando otra estrategia y deben igualarse los flujos de caja.

La calculadora muestra intereses futuros, no los ya pagados. Usa el capital, el TIN y el plazo que quedan hoy. Si tu hipoteca es variable, el resultado mantiene el tipo constante y no puede predecir revisiones futuras.

Cuándo puede tener sentido bajar la cuota

• Tus ingresos son variables o esperas un aumento de gastos y valoras reducir el compromiso mensual.
• Quieres conservar más margen para reconstruir el fondo de emergencia después del pago extraordinario.
• Vas a destinar la diferencia mensual a otro objetivo y entiendes su riesgo y coste.
• La tranquilidad de una obligación menor pesa más para ti que maximizar el ahorro estimado de intereses.

No uses todo el efectivo si eso te obliga a financiar después un imprevisto a un coste superior. Amortizar aumenta tu patrimonio neto al reducir deuda, pero el dinero deja de estar disponible en una cuenta.

Comisiones actuales: comprueba contrato y fecha

Para préstamos firmados después del 16 de junio de 2019, la Ley 5/2019 permite pactar compensaciones limitadas por la pérdida financiera de la entidad. En tipo variable, el contrato puede optar por un límite del 0,15 % durante los cinco primeros años o del 0,25 % durante los tres primeros; son alternativas excluyentes. Después de ese período, esa compensación no procede.

En tipo fijo, el límite pactado es del 2 % durante los primeros diez años y del 1,5 % después. No son cargos automáticos: debe existir pacto, pérdida financiera y nunca puede superarse el límite legal. Los préstamos anteriores pueden seguir otro régimen.

El Banco de España indica además que el preaviso pactado no puede superar un mes y que la entidad debe facilitar, tras comunicar tu intención, la información necesaria para conocer las consecuencias en un máximo de tres días hábiles. Pide la simulación oficial y compárala con la estimación.

Qué revisar antes de elegir

1. Capital pendiente, TIN que calcula los intereses y meses restantes.
2. Comisión o compensación aplicable y cualquier condición operativa del contrato.
3. Liquidez que conservarás después del pago y próximos gastos previsibles.
4. Si tienes derecho al régimen transitorio de deducción por vivienda habitual u otra particularidad fiscal, su efecto en tu caso.
5. Qué harías realmente con una cuota menor. Si la diferencia se gasta, no produce el mismo resultado que si se vuelve a amortizar o se invierte.

Si la alternativa es invertir, no basta con enfrentar dos porcentajes. La guía amortizar hipoteca o invertir iguala el dinero inicial y el flujo mensual para comparar escenarios.

Preguntas frecuentes

¿Es siempre mejor reducir plazo?

No. Suele minimizar los intereses dentro del préstamo, pero reducir cuota puede ser mejor para tu liquidez y tu capacidad de soportar una caída de ingresos.

¿Cuándo ahorra más una amortización?

A igualdad de importe y tipo, cuanto antes reduces capital, más meses de intereses evitas. La comisión, una futura revisión del tipo y el coste de quedarte sin liquidez pueden modificar la decisión.

¿Se usa el TIN o la TAE para esta cuenta?

El cuadro de amortización usa el tipo deudor o TIN aplicable. La TAE sirve para comparar el coste de ofertas bajo sus supuestos, no como tipo mensual que se introduce directamente en la fórmula de la cuota.