Aprende antes de decidir
Amortizar hipoteca o invertir: compara escenarios
Amortizar ofrece un ahorro de intereses conocido bajo las condiciones de la hipoteca. Invertir conserva más liquidez y puede terminar con más patrimonio, pero la rentabilidad no está garantizada. Una comparación útil debe igualar el dinero y los pagos, y descontar comisiones, costes e impuestos.
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Revisión de fuentes oficiales: .
No basta con comparar “hipoteca al 3 %” e “inversión al 5 %”
El 3 % de una hipoteca es un TIN aplicado cada mes al saldo pendiente. El 5 % de una inversión sería una rentabilidad esperada antes o después de costes según cómo se exprese, con resultados inciertos y posiblemente tributación al vender. No tienen la misma certeza ni describen los mismos flujos.
Además, amortizar puede terminar la hipoteca antes y liberar cuotas futuras. Si la alternativa de inversión ignora ese dinero, queda favorecida artificialmente. Si amortizar consume tu fondo de emergencia, tampoco estás comparando riesgos equivalentes.
Escenario: amortizar o invertir
Compara el mismo dinero inicial y el mismo presupuesto mensual hasta el vencimiento. Al amortizar se reduce plazo y, cuando termina antes la hipoteca, la cuota liberada se invierte.
Amortizar y luego invertir la cuota
36.813 €
Cartera estimada al final. La hipoteca se cancelaría en 17 años y 2 meses.
Invertir y mantener la hipoteca
44.393 €
Cartera estimada al final, después del impuesto efectivo indicado.
Diferencia del escenario (invertir − amortizar): 7580 €.
| Rentabilidad | Amortizar | Invertir | Diferencia |
|---|---|---|---|
| 0 % | 34.745 € | 18.834 € | -15.911 € |
| 3 % | 35.986 € | 31.401 € | -4585 € |
| 5 % | 36.813 € | 44.393 € | 7580 € |
| 7 % | 37.654 € | 63.066 € | 25.411 € |
Rentabilidad neta usada en el escenario principal: 4,7 % antes del impuesto indicado. El modelo supone una rentabilidad constante, liquida todo al final y no simula caídas, secuencia de rendimientos, inflación ni fiscalidad individual. Es una comparación de escenarios, no una predicción.
Qué está comparando la herramienta
Si todavía no has contratado el préstamo, la pregunta es distinta: compara hipoteca a 20 o 30 años invirtiendo la diferencia. Si aún decides si comprar, empieza por alquilar e invertir el dinero de la entrada.
El escenario de amortización usa el dinero disponible —incluida la comisión indicada— para reducir principal y mantiene la cuota, por lo que acorta el plazo. Desde el mes en que se cancela la deuda, invierte esa misma cuota hasta la fecha en que habría vencido la hipoteca original.
El escenario de inversión coloca todo el dinero disponible al principio y mantiene la hipoteca y sus cuotas originales. Al final, ambos escenarios han llegado al mismo mes, han dispuesto del mismo efectivo inicial y han reservado el mismo presupuesto mensual. La comparación muestra únicamente la cartera financiera final porque la deuda ya es cero en ambos.
Se descuenta un coste anual de inversión y un porcentaje efectivo editable sobre la ganancia positiva al liquidar. Es una simplificación: no reproduce tramos fiscales, compensación de pérdidas, diferimientos, comisiones puntuales ni las reglas de cada producto.
La ventaja de amortizar
Reducir deuda evita intereses futuros de forma contractual, siempre que el tipo no cambie y considerando la comisión. No es una “rentabilidad” que recibas en una cuenta: es dinero que dejas de pagar y cuotas que desaparecen antes.
También reduce apalancamiento y exposición a subidas si la hipoteca es variable. A cambio, transforma efectivo líquido en patrimonio inmobiliario; recuperarlo puede exigir vender, volver a endeudarte o disponer de otro activo.
Si decides amortizar, la comparación entre reducir cuota o reducir plazo explica por qué los intereses no son iguales y cómo cambia tu obligación mensual.
La ventaja y el riesgo de invertir
Una cartera puede superar el coste de la deuda y mantiene activos potencialmente vendibles, pero su valor puede caer justo cuando necesitas el dinero. La CNMV recomienda valorar capacidad para asumir pérdidas, horizonte temporal, liquidez, costes y fiscalidad; una rentabilidad pasada no convierte el resultado futuro en seguro.
El riesgo depende del producto. Un depósito, deuda pública a vencimiento, un fondo de renta fija y una cartera global de renta variable no son intercambiables. Tampoco lo son una rentabilidad esperada y una garantizada. Introduce distintos escenarios en la tabla, no una única cifra que dé por hecho el mercado.
Cuanto más corto sea el plazo restante o más importante sea disponer del capital en una fecha concreta, menos margen tienes para recuperarte de una caída. La diversificación puede reducir riesgos específicos, pero no elimina las pérdidas de mercado.
Una secuencia prudente para decidir
- Separa un fondo para imprevistos y gastos próximos antes de asignar el excedente.
- Confirma el capital, el TIN, el plazo y la comisión real con tu entidad.
- Define el producto que usarías, no solo una rentabilidad abstracta; incorpora sus costes, fiscalidad, liquidez y pérdidas posibles.
- Compara varios escenarios de retorno, incluido uno claramente desfavorable.
- Valora una solución mixta. No es obligatorio destinar todo el dinero a una sola alternativa.
Esta decisión tampoco corrige una compra que no encaja con tu horizonte. Revisa cuándo compensa comprar y, si prevés mudarte pronto, el escenario de comprar una casa para vivir cinco años.
Preguntas frecuentes
¿Amortizar equivale a obtener el TIN sin riesgo?
Es una aproximación incompleta. El ahorro depende del calendario de deuda, puede haber comisión y el dinero pierde liquidez. Aun así, los intereses evitados son más ciertos que una rentabilidad de mercado esperada.
¿Qué impuesto debo poner para la inversión?
Un tipo efectivo estimado sobre la ganancia que realmente liquidarías al final. La cifra depende del producto, del resto de tus rentas, de pérdidas compensables y de la normativa futura; por eso el campo es un supuesto editable, no una recomendación fiscal.
¿La herramienta sirve para una hipoteca variable?
Solo como escenario con TIN constante. Prueba tipos superiores e inferiores y no interpretes ningún resultado como previsión del euríbor.