Aprende antes de decidir
Hipoteca a 20 o 30 años: ¿qué pasa si inviertes la diferencia de cuota?
Una hipoteca a 30 años reduce la cuota y deja más dinero disponible cada mes, pero mantiene deuda durante más tiempo. Invertir esa diferencia puede compensar los intereses adicionales; no es seguro. La comparación debe terminar en la misma fecha y restar la deuda que quede pendiente.
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Dos plazos con el mismo presupuesto mensual
Supongamos la misma vivienda, entrada y gastos de compra. Solo cambia el plazo de un préstamo fijo de 200.000 € al 3 % TIN: 20 o 30 años. Es un supuesto editorial; una oferta real puede aplicar tipos diferentes según el plazo.
Reservamos cada mes la cuota de la opción a 20 años. En la de 30 se paga la cuota menor y se invierte el resto al final de cada mes. Una vez pagada la hipoteca corta, esa alternativa invierte todo el presupuesto mensual hasta terminar el horizonte común. Así no se olvida el ahorro de quien se libera antes de la deuda.
Cuota e inversión mensual del ejemplo
- Capital del préstamo en ambas opciones
- 200.000 €
- TIN fijo en ambas opciones
- 3 %
- Cuota a 20 años y presupuesto común
- 1109 €/mes
- Cuota a 30 años
- 843 €/mes
- Aportación mensual inicial en la opción larga
- 266 €/mes
Las carteras empiezan en cero: el capital inicial para la compra es idéntico y queda fuera de esta comparación entre financiaciones. Tampoco se incluye el valor de la casa, porque es común a ambas opciones, ni diferencias de seguros o comisiones.
Cartera y deuda deben leerse juntas
| Fecha y préstamo | Intereses pagados | Cartera neta | Deuda pendiente |
|---|---|---|---|
| Año 10 · plazo 20 | 47.974 € | 0 € | 114.870 € |
| Año 10 · plazo 30 | 53.225 € | 39.322 € | 152.040 € |
| Año 20 · plazo 20 | 66.207 € | 0 € | 0 € |
| Año 20 · plazo 30 | 89.694 € | 99.559 € | 87.324 € |
| Año 30 · plazo 20 | 66.207 € | 163.977 € | 0 € |
| Año 30 · plazo 30 | 103.555 € | 193.866 € | 0 € |
Una cartera más grande no significa automáticamente más patrimonio. Resta su deuda pendiente y suma después el mismo valor de vivienda a ambas alternativas. Las cifras se calculan mes a mes con amortización francesa; se muestran redondeadas al euro.
| Rentabilidad anual | A los 20 años | A los 30 años |
|---|---|---|
| -2 % | −34.765 € | −48.751 € |
| 0 % | −23.487 € | −37.348 € |
| 3 % | −4774 € | −7699 € |
| 5 % | +12.235 € | +29.889 € |
Un signo positivo favorece el plazo de 30 años; uno negativo, el de 20. No son probabilidades ni un pronóstico de mercado. El impuesto es una simplificación, no la escala completa del ahorro. No hay desgravación hipotecaria, comisiones ni inflación en esta comparación.
Qué pasa si no inviertes la diferencia
Si gastas el dinero liberado, desaparece la cartera calculada y conservas la deuda de la opción larga. Una rentabilidad del 0 % en la tabla significa guardar las aportaciones sin rendimiento, no gastarlas. Son comportamientos distintos.
También importa el riesgo: la obligación de pagar la cuota sigue aunque la cartera caiga o pierdas ingresos. El préstamo corto exige una cuota mayor, pero reduce deuda más deprisa. El largo deja más margen de caja; esa flexibilidad tiene valor aunque no produzca más patrimonio.
Cómo trasladarlo a una oferta real
- Pide el mismo importe a ambos plazos y compara TIN, TAE, comisiones y productos asociados.
- Separa la reserva para imprevistos de la cartera que usarías para invertir la diferencia.
- Elige una misma fecha de comparación y resta la deuda que quede en cada alternativa.
- Prueba rendimientos inferiores y una pérdida, incluyendo costes del producto y fiscalidad.
Si las ofertas incluyen descuentos por seguros, revisa cuándo compensa la bonificación del banco. Si cambia también el préstamo inicial, la guía de financiar el 80 % o el 90 % añade el efecto de conservar más capital.
Preguntas frecuentes
¿Esto es reducir plazo amortizando?
Aquí se elige la duración inicial. Para una hipoteca existente, usa la comparación de reducir cuota o plazo al amortizar, que incluye el anticipo y su posible comisión.
¿Sirve con una hipoteca variable?
Solo como escenario de tipo constante. Una revisión del interés cambia cuota, deuda e importe disponible para invertir; esta tabla no proyecta el euríbor.
¿Puedo comparar también con seguir de alquiler?
Sí, pero debes añadir entrada, impuestos y gastos de propiedad. La guía de alquilar e invertir el dinero de la entrada explica esa comparación completa.